Московские застройщики объяснили грядущий рост цен увеличением стоимости стройматериалов и отложенной инфляцией

Во второй половине 2017 года в России резко вырастет стоимость жилья, спрогнозировали крупные застройщики на форуме РБК «Недвижимость в России». К такому же выводу пришел заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. Девелоперы и представители власти объяснили свои ожидания растущими ценами на стройматериалы, ожидающимся дефицитом предложения и отложенной инфляцией.

Первая волна подорожания квартир наступит в конце лета 2016 года, предсказал председатель совета директоров инвестиционно-строительной компании «НДВ Групп» Александр Хрусталев. «Рост цен на строительные материалы уже работает - он подталкивает [финальные] цены на жилье вверх на 5–7%», - поддержал коллегу член правления девелоперской компании «Группа ЛСР» Иван Романов. «На этой неделе я направил письмо в Федеральную антимонопольную службу в связи с тем, что резко возросла стоимость стройматериалов. Например, арматура подорожала на 75%. Из-за этого вырастут цены на жилую недвижимость», - заявил Герман Елянюшкин.

Следующий виток подорожания квартир спровоцирует нехватка предложения, сообщили девелоперы, участники форума. «По моему мнению, сокращение объемов предложения сработает во второй половине 2017 года. Мы увидим прирост цены на 20–30%, - указал Иван Романов. - Так отыграется неисчерпанная инфляция, возникшая из-за долгого стояния цен, которое мы наблюдаем с прошлого года. Это как пружина, которая все сжимается и сжимается. Для потребителей важно не упустить момент, когда можно сесть и подпрыгнуть на этой пружине, получив большой доход от инвестиций в недвижимость».

Снижение предложения будет вызвано тем, что в условиях кризиса девелоперы замораживают или уменьшают метражи новых проектов, разъяснил председатель совета директоров девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. «Объем начатого строительства в 2016 году на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Упали цены - упала и инвестиционная привлекательность. Эта ситуация продлится долго, разворачивать такие тренды непросто. Ситуация изменится не раньше 2017-го или даже 2018 года. К этому времени тенденция переломится: количество предложений на рынке окажется столь маленьким, что цена резко пойдет вверх», - заявил Казинец.

Удорожание квартир через два года может достичь 100%, убежден глава компании «Баркли». «Вспомните 2007 и 2008 годы: тогда за полтора года цены на жилую недвижимость в стране удвоились. Мы запросто повторим эту ситуацию и увидим, как всего за один год цены на недвижимость в России вырастут в два раза», - заключил Казинец.

Эксперты уверены, что рост цен на недвижимость продолжится, и этому будет способствовать новый закон, а люди, напуганные проблемами ТФБ, возвращаются к вложениям денег в жилье

Минувший 2016 год застройщики характеризуют, как вполне благополучный, особенно, на фоне кризисного 2015-го, отмечая при этом некоторое смещение спроса как в соотношении первички и вторичного жилья, так и в смысле метража и географии. Участники бизнес-бранча «Реального времени» утверждают, что, хотя чудес от 2017 года ждать и не стоит, рост, причем стабильный, все-таки будет: население страны, похоже, смирилось, с нынешним положением вещей, воспринимая действительность уже не как кризис, а как новую экономическую реальность.

Много маленьких, мало больших

2016 год прошел под знаком живого и, главное, платежеспособного спроса практически во всех сегментах недвижимости: миниатюрных студий и больших квартир, первичного жилья и квартир б/у.

Во многом рынок двигала программа государственного субсидирования части процентной ставки по ипотечным кредитам. По мнению директора агентства недвижимости «Премьер» Руслана Садреева, она перетянула со вторичного рынка на рынок новостроек порядка 20-25% покупателей. Его коллега по цеху, руководитель АН «Новостройки Казани» Олег Захаров уверен, что это явление временное, и в отсутствии господдержки спрос может сместиться в сторону вторичного рынка.

Эксперты отмечают некоторую перегретость рынка в сегменте маленьких квартир и студий - в стремлении сделать жилье доступным для как можно большего количества потенциальных покупателей, компании уменьшали квадратуру. Подогрел спрос и крах «Татфондбанка» - едва получив положенные 1,4 млн рублей компенсации, бывшие вкладчики банка вышли на рынок малогабаритного жилья. Директор АН «Премьер» вообще говорит, что самый большой спрос наблюдался в сегменте комнат - Садреев утверждает, что купить такое жилье сейчас почти не представляется возможным.

Обратная сторона явления - наметившийся недостаток на рынке двух- и трехкомнатных квартир. Подтверждая эту тенденцию, коммерческий директор компании «Камастройинвест» Наталья Зайцева сослалась на собственный опыт:

Конечно, в зависимости от сегмента и расположения дома, продажи могут идти по разным сценариям. Но в Авиастроительном районе сейчас наблюдается определенный дефицит комфортного жилья - по крайней мере, в нашем строящемся доме на улице Лукина «Красное яблоко», «трешек» не очень много, но расходятся они очень быстро.

По мнению Руслана Садреева, программа субсидирования ипотеки перетянула со вторичного рынка на рынок новостроек порядка 20-25% покупателей

Ссылаясь на обратную связь с покупателями, Зайцева констатирует дефицит хороших квартир и в центре города, однако там это связано больше с недостатком земельных участков, пригодных под строительство.

В то же время, эксперты отмечают и такой факт: тот, кто ищет, может найти себе квартиру даже в сданном доме, хотя в начале десятых, когда большая часть строящихся квартир продавалась еще на начальной стадии строительства, такую ситуацию представить себе было трудно. Гости бранча связывают это с тем, что с рынка ушло огромное количество инвесторов, которые и подогревали спрос: по подсчетам Олега Захарова, в общей массе покупателей их доля к настоящему времени сократилась с 50% до 5%:

Крупные компании, такие, например, как «Унистрой» или «Сувар девелопмент» в своей работе делали упор именно на инвесторов, а не на массового покупателя, - уточняет руководитель «Новостроек Казани».

Первичка будет дорожать, а вторичка под воросом

Участники рынка отмечают и наметившийся рост цен на жилье, сменивший почти двухлетнюю стагнацию. Медленно, но верно, квадратные метры в новых домах росли в цене в прошлом году. Столь же верно они будут расти и в 2017-м:

Связано это, во-первых, с тем, что люди привыкли к новым реалиям, научились в них жить, хотя потребность в новом жилье никуда не делась, - поясняет директор жилого комплекса «Острова» ГК ЖИК Владимир Михайлов. - Да, теперь у них меньше свободных средств, которые они могли бы вложить в покупку жилья, но это будет отыгрываться застройщиками - предложением с их стороны помощи с продажей вторичного жилья, с поиском дешевой ипотеки и т. д. В любом случае, уменьшения платежеспособного спроса мы не ожидаем. Во-вторых, выросла - как минимум на величину инфляции, себестоимость строительства, которую застройщикам необходимо «отбивать».

Характеризуя ближайшие перспективы рынка вторичного жилья, Руслан Садреев из АН «Премьер» отметил, что сейчас этот сегмент вошел в стадию определенного баланса:

Где родился, там и поселился

Мы уже отметили выше, что на рынке наблюдается оживление спроса на жилье в Авиастроительном районе. Эксперты признают - новую жизнь в площадку, ранее мало чем привлекательную, вдохнуло открытие станции метро «Авиастроительная». Теперь, мечтая об улучшении жилищных условий, люди мечтают улучшить их здесь же, в Авиастроительном районе.

По моим оценкам, в среднем цена на жилье в «Авиастрое» практически сравнялась с ценами на жилье, расположенное в округе улицы Чуйкова Ново-Савиновского района, - говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Радует риелторов и застройщиков и Кировский район: строительство новых дорог, в частности, реконструкция улицы Серова, вдруг сделало привлекательной жизнь и здесь. При этом старый Кировский район становится центром «большого» Кировского района, периферия которого - поселок Залесный, сейчас активно застраивается (здесь, напомним, возводятся жилые комплексы «Радужный» и «Салават купере»).

По мнению участников бранча, новая жизнь ждет район Горьковско-Аметьевского леса и улицы Родина (здесь, в частности, планирует реализовать жилой проект СК «Грань»). Довольно большие, но, правда, не близкие перспективы у района улицы Даурской, где сейчас сосредоточено большое количество участков под производственными базами. Небезнадежны и Салмачи, ныне задыхающиеся в пробках, но которые получат новое развитие с вводом в действие в начале 20-х годов транспортной развязки.

Вообще, эксперты отмечают довольно серьезный дефицит участков под жилое строительство. Вот что по этому поводу говорит руководитель отдела продаж СК «Грань» Ольга Волчкова:

Спрос на земельные участки со стороны застройщиков есть, но интересных участков, готовых к строительству - очищенных от построек, с готовой инфраструктурой, не так много. Да, много участков в промышленной зоне, но чтобы строить на них жилье, надо провести работы, которые займут не один год. К примеру, у нашей компании, планируются к строительству два дома в центре города, так мы уже больше года проходим с ними все необходимые инстанции.

Обновленный закон для застройщиков ударит по карману покупателей квартир

Начало года для застройщиков ознаменовалось очередными изменениями в федеральный закон о долевом строительстве - часть из них вступила в силу с 1 января 2017-го, отдельные поправки обретут законную силу с 1 июля. Это, напомним, уже 13-я редакция ФЗ-214, принятого в 2004 году.

На этот раз в закон внесено восемь основных положений. Все они вводят дополнительные инструменты защиты участников долевого строительства. Однако участники бранча были единодушны во мнении, что закон будет исполнен за счет средств самих же дольщиков - почти все нововведения увеличивают финансовую нагрузку на застройщика, а, значит, все они будут заложены в стоимость квадратного метра.

Пока рано говорить о том, как закон повлияет на рынок, - считает Ольга Волчкова. - Все изменения будут касаться только объектов, строительство которых запущенно после 1 января этого года. Так что более или менее четко судить об этом мы сможем, скорее, в 2018-2019 гг.

Остановимся же подробнее на некоторых новеллах закона.

Во-первых, отныне застройщики обязаны размещать в интернете расширенную информацию в рамках проектной декларации. При этом отдельно указывается на ответственность застройщика за предоставление неактуальной или недостоверной информации.

Но добросовестному застройщику и так нечего скрывать от своих покупателей, - говорит Волчкова.

В этой связи гости бизнес-бранча рекомендуют не ограничиваться изучением проектной декларации на сайте застройщика, а проверить компанию, которой человек намерен доверить свои деньги, более глубоко. К сожалению, громкое имя и долгая история пребывания на рынке уже не являются гарантией того, что дом будет достроен и люди въедут в новые квартиры: истории компаний «Свей» и «Фон» - наглядное тому подтверждение.

В этой связи я рекомендую посмотреть на финансовый и имущественный шлейф застройщика. Если он начинает слишком увлекаться приобретением непрофильных активов, это неизменно ведет к увеличению его кредитной нагрузки. В какой-то момент компания уже перестает принадлежать себе - она начинает принадлежать банку, - рекомендует Руслан Хабибрахманов.

Гарантии за свой счет

Во-вторых, законом предписывается создание компенсационного фонда (правда, в нормативном акте расплывчато сказано «может быть создан») - своего рода аналога АСВ для пострадавших банковских вкладчиков. «Кубышка» должна формироваться за счет обязательных взносов застройщиков, размер которых составляет 1% от стоимости каждого договора долевого участия. Суммы должны набежать немаленькие - по отраслевым оценкам, на всю страну порядка 30-35 млрд рублей. Однако в отличие от АСВ, размер компенсации не ограничен - потенциально обманутый дольщик должен получить все, что успел вложить. Впрочем, в каком банке все это будет храниться, каковы гарантии сохранности средств компенсационного фонда, а, главное, механизм получения средств дольщиками в случае возникновения проблем у застройщика в законе пока не прописано.

Новый закон, скорее всего, будет способствовать росту доверия дольщиков к стройке, но это доверие будет оплачено их же деньгами, полагает Владимир Михайлов

Компенсационной фонд приходит на смену, увы, не оправдавшему себя несмотря на всю благость намерений, механизму страхования ответственности застройщиков, введенному с января 2014 года. Поскольку закон обратной силы не имеет, новелла о страховании распространялась только на объекты, возведение которых началось в 2014 году - как раз на то время, когда застройщики к старту новых проектов относились крайне настороженно. Кроме того, сами страховые компании страхуют застройщиков в силу высоких рисков крайне неохотно.

Однако самая спорная, по мнению экспертов «Реального времени», норма - это вступающее в силу с 1 июля положении, в соответствии с которым строительная компания обязана привлекать средства граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Получить средства дольщика компания-застройщик может исключительно после передачи тому готовой квартиры. Застройщику остается только одно - проектное финансирование, что означает расходы на обслуживание кредита и девальвацию самой идеи долевого строительства, в рамках которой средства дольщиков используются застройщиком в качестве беспроцентной альтернативы банковскому кредиту.

Открывать эксроу-счета получат право только банки, удовлетворяющие требованиям правительства, которые оно предъявляет к кредитным организациям, где могут размещаться средства бюджета. Однако пример с Татфондбанком, в которой участие государства составляло более половины, наглядно свидетельствует о том, что «ничто не вечно под луной». Каким образом гарантируется возврат средств дольщиков застройщику в случае краха банка - этот вопрос пока не имеет ответа.

Застройщики найдут обходные пути

Принимая новый закон, государство пытается хоть как-то решить острейшую проблему с обманутыми дольщиками (по данным Рейтингового агентства строительного комплекса РАСК, на 1 января 2017 года в России в стадии банкротства по договорам долевого участия находился 61 застройщик, на балансе которых в совокупности находится 50,9 тысячи недостроенных квартир - прим. ред. ), - уверена Наталья Зайцева из компании «Камастройинвест». - Полное или частичное блокирование в банке средств дольщиков - довольно распространенная в Европе практика.

Однако у России, как известно, «особенная стать» - мнение, что застройщики найдут способ обойти норму, в профессиональной среде распространено довольно широко.

Один из вариантов - это создание кооператива, достройка дома и продажа квартир только после его сдачи, - уточняет директор АН «Флэт».

Эксперты почти уверены, что нововведения в ФЗ-214 подтолкнут рынок к укрупнению: небольшие компании либо будут уходить, либо поглощаться крупными игроками.

Да, новый закон, скорее всего, будет способствовать росту доверия дольщиков к стройке, но это доверие будет оплачено их же деньгами - все связанные с новыми нормами издержки, которые будут нести застройщики, лягут в стоимость квадратного метра. А это как-то не очень вяжется с необходимостью сделать жилье доступным для большинства российских семей, декларируемой на самом высоком уровне, - полагает директор комплекса «Острова» ГК ЖИК Владимир Михайлов.

А что же дольщики? Рады ли они, наученные горьком опытом клиентов «Свея» и «Фона», новым гарантиям? По мнению участников бранча, в курсе нововведений пребывают пока самые «продвинутые». В качестве иллюстрации Михайлов приводит пример с женщиной - вкладчицей Татфондбанка, ставшей героиней видеосюжета: «Говорят, все вклады застрахованы, а куда идти за страховкой - никто не говорит».

Татьяна Колчина, фото Максима Платонова, видео Камиля Исмаилова

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в 2018 году рост стоимости продолжится в сегменте новостроек. В прошлом году темпы роста цен превышали уровень инфляции.

По данным Росстата, по итогам третьего квартала 2017 года квартиры в новостройках подорожали на 5,8% к аналогичному периоду 2016 года - с 53,4 тыс. руб. до 56,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Продолжение роста цен связано, в первую очередь не с активизацией спроса, а с ростом строительной готовности тех проектов, который были заявлены ранее,

полагает руководитель управления по стратегии и маркетинга «Инград» ,

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов солидарен с коллегой. По его прогнозам, квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью и качеством строительства в 2018 году могут подорожать.

При этом скачка цен ожидать не стоит. Анна Соколова считает, что предпосылок для резкого роста цен на первичную недвижимость в ближайший год нет, и расценки будут расти в пределах инфляции. Рустам Арсланов предполагает, что рост может составить 2-3%.

По итогам 2017 года, по предварительным данным Росстата, инфляция составила 2,5%. По оценке Банка России, это произошло за счет разовых факторов, которые перестанут действовать в 2018 году. Кроме того, ожидается рост зарплат и доходов, что также будет подстегивать рост цен. Министр финансов ранее заявлял, что рост реальных зарплат прогнозируется в 4,1%, рост реальных располагаемых доходов населения — 2,3%. ЦБ полагает, что инфляция вернется в текущем году к целевому показателю в 4%.

Анна Соколова добавляет, что важное влияние на принятие решения о покупке квартиры, оказывает уверенность людей в том, что их доходы не упадут в перспективе 10-15 лет. Необходимо также оценивать потенциал спроса на первичном рынке, исходя из индексов на рынке труда, показателей безработицы в стране, а также перспективы увеличения налоговой нагрузки для владельцев недвижимости.

В Москве рост цен будет сдерживать большой объем предложения жилья. По словам Рустама Арсланова, рынок уже затоварен, и эта тенденция сохранится.

По его прогнозам, годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится на 15% с 3,7 млн кв. м (на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м. При этом спрос, то есть общая площадь приобретенного за год жилья возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м.

«Иными словами, несмотря на усиление покупательской активности, профицит не будет сокращаться в обозримой перспективе из-за опережающих темпов вывод новых проектов», — объясняет эксперт.

Сегодня застройщики в столице борются за покупателя, выставляя дисконты, которые могут достигать 20%, говорит директор по связям с общественностью компании «МИЦ» . При этом различного рода скидки, скорее вынужденная мера для строительных компаний. В условиях падающего спроса это позволяет привлечь покупателей.

«Застройщики будут конкурировать не стоимостью квадратного метра, а качеством, стараясь придумывать что-то новое, комфортное, востребованное. Продолжит развитие тренд на продажу квартир с отделкой», — высказал свое мнение в интервью «Газете.Ru» гендиректор компании «Главстрой» . По его словам, спрос и цены останутся плюс-минус на сегодняшнем уровне.

На вторичном рынке ситуация иная, чем в сегменте новостроек, и здесь эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен.

По данным Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, поэтому цены не растут. Стоимость квадратного метра продолжит плавно снижаться, прогнозирует , управляющий партнер «Метриум Групп».

«Полагаю, что в 2018 году в целом по России покупатели продолжат концентрировать внимание на вторичном жилье, хотя спрос на новостройки может немного вырасти из-за начала программы субсидирования ставок для многодетных семей. Что касается столицы, то темпы прироста числа сделок на рынке строящегося жилья пока существенно обгоняют тот же показатель вторичного рынка. Разрыв в числе сделок в новостройках и в готовом жилье продолжит сокращаться», — говорит Литинецкая.

В целом же, резюмирует эксперт, в России единого рынка недвижимости как такового не существует. Это в том числе объясняет тем, что регионы сильно различаются по уровню развития.

Фактически рынок недвижимости России делится на рынки жилья отдельных субъектов Федерации, тенденции развития которых часто не совпадают. «Поэтому любые усредненные данные по ценам - это «средняя температура по больнице», — считает она.

Главным ограничителем спроса на жилье, как и раньше, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 11 месяцев 2017 года они сократились на 1,4%. Минувший год стал четвертым годом подряд, когда падали доходы.

Сегодня россиянин, желающий приобрести квартиру в новостройке, должен потратить весь свой доход за 2,7 года, говорится в ежемесячном мониторинге социально-экономического положения и самочувствия населения: 2015 года — ноябрь 2017 года», подготовленном . При этом на покупку вторичного жилья придется откладывать 2,5 года.

С другой стороны, поддержку рынку оказывает снижение ипотечных ставок. К концу 2017 года они упали ниже 10% годовых. По данным Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября 2017 превысил 1,5 трлн рублей, что больше прошлогоднего результата в 1,1 трлн рублей за аналогичный период.

Ранее президент России предполагал, что по итогам года может быть выдано ипотеки на 2 трлн рублей. Это на 10% больше, чем за рекордный докризисный 2014 год.

В этом году жилье может стать более доступным если не по цене, то по условиям покупки, а именно условиям ипотеки, для семей, в которых с 1 января 2018 года появится первый или второй ребенок. Для таких категорий запущена льготная ипотека под 6%. По словам главы Минстроя Михаила Меня, программа субсидирования даст возможность поддержать строительство жилья.

«Важно поддерживать новое строительство. Для нас важна помимо поддержки людей и поддержка отрасли, поскольку снижение ввода жилья может потенциально привести к росту цен», — сказал Мень.

В 2017 году министр высказывал опасения, что из-за роста объема выдачи ипотеки и снижения ввода, цены на жилье могут вырасти. По оценке Минстроя, в 2017 году будет введено 76-78 млн квадратных метров против 80 млн «квадратов» в 2016 году. Дальнейшее сокращение ввода жилья будет поддерживать цены.

Стоит также отметить, что строительную отрасль в следующем году ждут весьма существенные регуляторные нововведения.

С 1 июля уже 2018 года вступит в силу запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство. Кроме того, генподрядчика, техзаказчика и застройщика обяжут иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

Также работает над механизмом перехода от схемы привлечения средств граждан по договорам долевого участия (ДДУ) к проектному финансированию. Процесс может занять три года, но задача поставлена самим президентом России Владимиром Путиным. Премьер-министр уже утвердил план перехода от долевого строительства к банковскому сопровождению.

Напомним, что именно по ДДУ схеме в России совершается 80% всех сделок на рынке новостроек. По данным Росреестра, в январе - октябре 2017 года зарегистрировано 550,6 тыс. договоров долевого участия. Годом ранее за аналогичный период этот показатель составлял около 556 тыс. договоров. Наибольшее число ДДУ зарегистрировано в Московской области (около 77 тыс.), Москве (55,7 тыс.), Санкт-Петербурге (49,5 тыс.), Краснодарском крае (39,4 тыс.).

Пока остается открытым вопрос, как много стройкомпаний будет соответствовать новым требованиям, под какой процент будут кредитовать уполномоченные банки застройщиков, и как это все отразится на стоимости строительства.

Ответ придется искать правительству совместно с . Как ранее заметил президент, переход от долевого строительства должен быть цивилизованным, «без ударов для участников рынка и для, разумеется, граждан».

В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова

Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.

Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.

«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.

Ранее эксперты «Метриум Групп» «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40-50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.

Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.

Что стимулирует девелоперов

Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.

В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.

Как изменятся требования к застройщикам

С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.

«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.

Как изменятся цены на новостройки

Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.

В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016-2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.

В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.

В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья - вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ

Президент России Владимир Путин до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости , что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.